出租房(Rental Property)8 X, R P# u6 v8 O5 o1 i8 n' m
这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
' w- r" B+ I# G4 H, f" ~$ v x' _! m- g投资房产或地产(Investment Property)
3 n w3 d/ _, t Y! m9 y* w既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营,所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣,受限于2%净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。
6 H& G& t; x T! q. m4 ~0 U商业房产(Business Property)- A# K) x2 t$ d; m: B8 k
顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产“被动生意(Passive Activity)”的规定限制。/ |4 b" e/ ~' v- B k0 g
+ B9 i) O7 P+ w; v( S0 @* M7 f▲你最爱的剧情要来了!喘口气再继续看下去,加油!
$ S4 v; i1 R ?: A$ X6 @分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:
" b1 H9 i2 e- H2 O房贷利息和点数(Mortgage Interest & Points)
3 u% s- u }, N1 v6 D/ Y' ~$ p) p前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入(Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款(Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
0 _6 B8 |) w! u房贷保险费用 (Mortgage Insurance)
n5 @ L; R# ] O这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入(AGI)高达$109,000 (夫妻纳税人)或$54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。
- s1 v I5 @% C' [# L& d房产税 / 地税(Property Tax)* v2 t! E9 z [8 { U- Q3 g1 }
如在第二集买房篇提到,你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中,你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。
6 H5 {. A, a8 v% `/ O意外损失(Casualty Loss)
( X; @7 K) O( {" y3 v1 F- ^$ Q这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。5 {' K) Y( i5 B0 K0 o
3 [; h6 k: G' }7 r1 x9 m+ T装修改装费用(Improvement)
0 B, Z$ a$ g1 t4 |0 h. [例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。3 T# n: j2 p: X+ l8 H# F/ |
房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)* V. k7 |) k8 {% S& W6 o
美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高$1,000的税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。
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5 x1 {; p; r4 q' b2 a家庭办公室(Home office) U7 P! k2 M, @" z7 k* m/ P0 @2 b8 U
如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。0 J" y _- \) v' h
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以上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房/商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱!
6 e+ x* v" J' P8 |# k8 U. C房屋普通折旧(Depreciation)+ w! d5 b! T6 }* M# _
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。& L9 a" k9 }; b
固定资产的179折旧以及奖励折旧(179 / Bonus Depreciation) m7 i4 a$ ~( b. t# T
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过$500,000固定资产(新的或是二手),那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。' b$ o. K0 ~; E I' k
小额固定资产添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)
- E- Z* R A" b# \/ z) x) l这是美国政府新出台的固定资产规定(Tangible Property Regulation,简称 TPR)中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发$2,000美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。& F7 {- h Z' t1 N$ X* k$ L
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你可能会问,那如果我不住在美国,也不是绿卡持有者,可是我有钱想在美国投资,税务要怎么办?这就回到一开始我们要解决的问题,税务身份跟报税有什么关系?如果你不是美国税务公民,IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理,你若逃税,远在天边他们也抓不到你,所以税必须从源头收起。4 D/ \& t" H" u5 Q( [, H
以个人身份持有的房产若有租金收入,需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算:: ^# d s0 c/ q$ J* s
对于消极参与房屋管理的外国持有者,通俗点说就是你只管把房子租给租客,并不花时间精力去管理,维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算,即租金收入总额的30%。
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对于积极参与房屋管理的外国持有者,IRS 认为你都那么积极参与了,应该跑不了,所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法,即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问,我人不在美国怎么积极参与?小编偷偷告诉你,如果你雇佣美国的专业房产管理公司(Property Management Companies)帮你打理,记账,你支出适当服务费,也有可能符合“积极参与”的要求。
! E( L- V, o! x7 t" O+ w2 [当然,外国纳税人也可以以公司身份持有房产,好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税,房产投资的收入默认性质为“被动收入”,净被动收入(Net Passive Income)会根据情况缴纳公司税和所得税,净被动损失(Net Passive Loss)不能与其他非被动收入(Non-Passive Income)来抵消,只能推迟到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦,IRS 还允许你选择(Elect)以个人身份来缴税,计算方式见上述。
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- s5 ?& a3 k/ x6 v如何判断是否非美国税务公民,是否需要提交 1040NR 表格,这些都属于个人所得税范畴,讲起来可以洋洋洒洒几千字,此篇就不着重介绍了。: \9 x: `3 }+ c3 T2 M8 b5 {& {0 M4 g5 z
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