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墙面经多处涂鸦涂抹，重整成本由屋主全数负担。 （黄夙君提供）信用分数750分、外表体面、谈吐得宜，这样的房客竟是熟悉法律漏洞、专门赖租占屋的「职业租霸」。 加州一名华裔屋主误信对方，四个月未收到房租，差点失去物业主控权。 所幸在南加地区资深地产经纪人黄夙君协助处理，仅用13周即完成合法驱逐，并在警方全副武装到场护卫下收回房屋。 驱逐过程惊险，甚至有陌生男子闯入声称「昨天才刚搬进来」，要求「赔偿搬家费」。
此案始于2024年初，涉案租客在租屋前提供完整信用报告，信用分达750分，并出示稳定收入来源且无任何驱逐记录。 屋主起初以为找到理想房客，没想到对方仅缴租一个月，就开始拖延，理由包括薪资尚未入账、卡片遭盗刷、亲人生病等。 至2024年12月中旬，租金仍未缴清，电话简讯亦不再回复。
黄夙君介入后，立即建议依法处理，12月27日由律师寄出缴租或搬离通知。 由对方未法定五日内回应，案件迅速转入法院程序。 今年3月23日，法院核发驱离命令，由警方排定4月3日执行。 执行当天，警方三人身穿防弹背心、佩枪到场，与黄夙君及屋主一同进入对象。 室内早已人去楼空，但所见景象令人骇异：沙发残破、墙面泼漆涂鸦、厨房垃圾腐烂，甚至还有宠物排泄物与呕吐污渍，明显是蓄意破坏。 警方张贴驱离公告，正式交还物权给屋主。
而正当清点时，突然来了两名陌生男子，自称「昨天才与前房客签约入住」，要求警方「不要让我们搬出去，否则你们要赔钱」。 警方当场拦下两人，核对身分与合约记录，并获邻居证实两人数周前便频繁出入该屋，疑为共谋者。 最终警方依法驱离两人，并全程录影存证。 此案经历三个月又一周即完成驱逐流程，较加州平均四至六个月的处理时间显著缩短。 黄夙君指出，若屋主当初未迟疑，流程有望10周内完成。
黄夙君指出，该房客即为典型职业租霸，其作方式极为熟练，会刻意选择在法院正式立案前主动搬离，借此避免在信用报告中留下驱逐记录。 凭借高信用与完整文件，他们得以反复在租屋市场中行骗而不留痕迹。 这也是她处理的第四起类似案例。 职业租霸惯在初期表现良好，营造诚恳、守信形象，取得房东信任后即开始拖延缴租，最终消失法律程序边缘。
尽管房客已被驱离，但根据加州法律，仍享有14日内搬离个人物品的权利，并须由屋主安排陪同。 黄夙君协助屋主进行后续流程，包括通知前房客、暂时保管物品、清理前院与厨余垃圾，同时向市政府说明环境状况及申请豁免罚单，避免屋主因房客行为承担不应负的责任。
她强调，信用分数高并不代表租客可靠。 许多职业租霸正是利用零纪录、高分数作为掩护，游走在法律边缘。 「信用750不是保障，是骗局的门票。」她指出，这些人知道何时搬走不留记录、如何规避驱逐程序、如何用谎言拖延缴租，每一步几乎都能算准时间点，让屋主无从防备。
针对此类现象，黄夙君建议房东从租前审核、租中观察到租后处理，均应设立标准流程。 她指出，除信用查核，租前应积极联系前任房东取得评价; 租中应注意是否频繁拖延、拒接电话或失联; 若发现异常，应即刻寻求专业协助，依法办理，不可心软或拖延，以免更多损失。
目前该出租屋已完成驱离流程，正在修缮作业，预计近期重新上市。 黄夙君表示，将持续协助房东捍卫资产权益，并呼吁更多亚裔屋主正视「职业租霸」问题。 「房东不是慈善家，法律是你唯一的保护伞。 当你退让一步，他们就占你一尺。」 墙面可见多处涂鸦与文字，疑为房客刻意破坏所致。 （黄夙君提供）屋况极为不佳，地板散落各类脏污与杂物，清洁难度高。 （黄夙君提供）楼梯一侧堆积大量垃圾与废弃物，显见长期未清理。 （黄夙君提供）屋内地板留有明显污渍，整体环境状况不佳。 （黄夙君提供）
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