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图为一名男子正仔细查看纽约房仲公司橱窗的公寓出租广告。 （路透）根据纽约2023年人口普查报告，纽约市租赁房屋空置率从疫情高峰2021年的4.54%下降到2023年的1.41%，达到近50年来最低水平。 既然供给下降、需求直线上升，再加上通胀推波助澜，也连带地推升租金涨幅。 9 ^0 k% n9 Z2 b( ^
也因此，纽约政府不遗余力地推出应对住房不足的法案，例如2023年底的《公平住房纲要》（Fair Housing Framework）法案，提出要新建50万套住宅，以及2024年纽约州政府预算案中的「正当理由驱逐」（Good Cause Eviction），都是希望能够让纽约租房市场受到控制。 ) z4 S3 P+ F1 m& n8 U$ D6 ^/ F0 R
为满足不断增长的人口所带来的需求，开发商不遗余力地新建大楼。 纽约市从2021年至2023年共新建了约6万个住房单位。 但到底为什么整个城市还在面临住房紧缺的状态？ 其实仔细看数字， 一方面是纽约人口增长依然略高于新建住房单位（同时期纽约人口增长了超27万），另方面是开发商们更愿修建价格更高的豪华公寓大楼。 毕竟在寸土寸金的纽约，豪华公寓能够获利的空间要比一般公寓高出很多。
) K6 }% _1 V4 g% H还有一个看似奇怪的原因，则是有很多「可负担」的租金管制公寓却凭空从租房市场里面消失。
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稳租房大幅下降 去那儿
! C! F: q# ]* ~. f1 j5 z+ s实际上，政府一直在努力的提供足够的可负担住房（Affordable Housing），希望能够解决普通收入者的住房困境。 c! X4 Y' \* |1 r/ H
从二战后，纽约市政府试图伸出操控的手，提出租金管制法案。 现在，政府规定租金管制的房东必须每年向政府报备，而且租金涨幅受到各种限制。 奇怪的是，2019年开始，政府纪录中登记在案的租金管制房数量突然大幅度下降，2019年尚有97万套左右，到2022年登记在册的租金管制房只剩85万套左右 。 「消失」的12万个都去哪里了？ ! N% Z" y5 N r6 \! w) E. g
猜测1：房东通报延迟 / K, H7 e. V- i* R7 p
部分地产专业人士推测，数据差距可能是房东错过通报日期导致。 许多房东不一定会严格遵守截止日期上报政府，之后新冠疫情又打乱政府工作节奏，数据可能延迟。 但随时间推移，证据搜集发现，这些管制房确实从政府的纪录上消失，且这个消失趋势并未随时间过去而被更正，过去几年内至少有10%的租金管制房从纪录上彻底消失，俨然不只是延迟登记的问题。
2 S8 n& C' D+ y* l& ~% o7 ^: v猜测2：公寓解除管制变回free market unit
) V% i+ m! Q* b% C另一个猜测，有人认为可能这些租金管制房已经解除管制（deregulated）。 然而在2019年的租客保护法案后，给租金管制房解除限制的空间基本上已被挤压得不存在。
' W# m6 w- q, M$ e) t1 `: P2019年的法案通过后，基本上只剩把整栋公寓整改成condo or coop，或因减租而变成租金管制的公寓，在减租到期后就能解除管制。 然而这两件事都说不太通，因为在过去五年间，减租房解除管制的公寓数量远低于新增加的租金管制公寓数量; 而要整改成condo或者coop的情况，则因为必须要得到整栋楼租户51%的同意而变得异常困难，所以应该不是解除管制造成的。
; S( d. K, x8 ^" G既然这两个猜测都不合哩，那消失的稳租房到底去哪了呢？
! P7 `* _1 ?; C) I房东默默自行「解除」管制：政策与人性作对的恶果
* }0 d1 ^( H9 g8 ?( w3 m0 b仔细看稳租房的登记，就会发现「消失」的原因，是因有些房东自己把稳租公寓用2019年还可以使用的「high rent deregulation」，也就用租金已超过门槛的方式，自行解除管制。 这个做法是有问题的，如仔细看纪录就会发现，这些把公寓列为「高租金解除管制」的房子，在那年根本不可能高于2019年门槛的2774元月租，所以非常可能是房东擅自违法解除管制。
. c( A! x& p2 i4 q/ v! N现实来说，很多租客根本不知道租赁市场上有租金管制房，也不了解自己住的房子是不是租金稳定公寓。 一般来说，租客们看了房子满意，租约内大方向的义务跟租金数字没问题，基本上就会签字。 当然，在2019年后有房东利用租客的知识盲区，直接给房客一份依照市价的非管制租约，租金也依照市价收取。 同时，房东就不再向政府做租金管制报告，于是十多万户的稳租房就消失在政府的纪录中。 0 d) R4 P( ]! P/ \. h
8 S* ]" N* R9 B1 O- g4 t' ?政策保护租客 利润减
# z/ U9 B8 @" D# X& s% c: `从数据来看，能看出来这个自行把稳租房消失大概是2019年后出现的，合理猜测应是跟纽约2019年出台的租客保护法有关。 ; [+ C+ r: d' r$ T& [
站在房客角度，房租高就算了，很多纽约房子设施、环境都一般的「老破小」，感觉很不公平，自然会觉得房东已经是「有钱人」，政策更理所当然要保护租客，当然觉得2019年租客保护法非常周到。 # f+ E0 L0 \: C: q
然而2019租客保护法案挤压稳租房的租金调涨空间，不但维修摊提受到大幅限制，还少20%的空置涨租，再加上把许多解除管制的方式都取消，稳租房的房东苦不堪言。 这个房客保护法，对于小房东来说是陷入更加不利的境地。 房东的租金进帐并不是纯利润：这笔钱要用来维护、修缮出租房，各种大楼账单（例如清洁费、垃圾处理费、火灾检查费、保险、下水道维护等等）需要支付 。 ; g$ ]6 u9 T0 X8 {
虽然2024年4月通过的法案放宽了15年摊提的规定，让房东能透过修缮「永久性地」把租金提高，但房东还是要先从口袋掏钱去做更新，自行承担有可能租客不交租无法完全回收成本，还要自行吸收这15年物价上涨的压力，房东们算算帐之后根本不会愿意做。 7 p4 B- x6 c$ N
( u- ?% k: F0 f) x& X/ D6 u" p房东陷困境 铤而走险
2 {& m& `7 e" R+ x0 }' D0 I尽管政府在保护房客的同时试图平衡房东的权益，但目前政策对私人小房东的困境只是隔靴掻痒。 有人预测，2024年新法正当理由驱赶（Good Cause Eviction）上路后，有更多房东会无视法律约束，因为房东把管制房以市价出租所得盈利，从风险控管角度来说完全经济可行，也就是说冒险违法、下赌注在房客不会发现上面，反而是最经济合理的算盘。 权衡利弊之下，于是房东们很多愿铤而走险。
/ O% J# D6 R( H4 F2 k% C I难道这真的印证万恶资本主义下房东都是贪得无餍、没道德的吗？ 为何十几万套稳租房公寓房东们，明明过去数十年也都好好地登记，会需要在2019年后用这种违法的方式硬是把稳租房下架呢？
3 g0 L' _% Q3 |3 O马克吐温说 「真相是我们所拥有的最宝贵之物，让我们经济地使用它。」 当然这是一个带有讽刺意味的话语，而这句话也隐含着用经济的方式去理解人性以及人为什么会说谎。 都说环境塑造行为，同样的道理，违反人性的法律也让人更有动机说谎，笔者希望立法者们在谴责房东们的同时，也能够反思不符合经济效益的政策对人性带来的挑战。 （作者蔡璧徽律师，法路通律师楼合伙人、Sherry Zhang 律师助理） 来源： Streeteasy点击下面文字可快速查看或发布对应的便民信息！ 纽约情报站让您的生活变的更简单
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