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去年，纽约市的驱逐人数激增，几乎是前一年的三倍，执法官员完成了1.2万次驱逐。 根据brickunderground报道，如果租户面临被驱逐，知道接下来会发生什么是很重要的。这是一个涉及到法院的过程——房东首先得赢得这场官司，他们不能随便换锁然后把租户的东西扔到街上。 有两种类型的驱逐:延期付租和不付租。在延期付租的情况下，房东既要得到拖欠的租金，又要拿回公寓。在拖欠房租的情况下——也是这个州大多数的驱逐案件——房东更多的是想让租户付房租，他们可能不会要求租户搬出去。 在不付租的情况下，房东必须给租户发一封信，要求给出拖欠租金，并在他们开始驱逐程序之前警告租户要驱逐。这种警告被称为要求信（demand letter），房东必须在给租户发出要求信后等待14天，才能开始驱逐。 在任何一种情况下，房东必须首先透过请愿通知书（notice of petition）通知租户，他们正在起诉以及租户的下一步是什么。房东还必须告诉租户他们起诉的原因以及他们认为租户做错了什么。 租户如何收到请愿通知书呢? 请愿通知书可以通过以下三种方式送达——法律术语指的是你收到信息的方式。 根据纽约州法院系统的指南，它可以直接交给租户，也可以交给室友或替租户开门的人(只要他们的年龄和判断力合适)，也可以邮寄给租户。 根据法院系统的说法，如果其他递送尝试都不成功，它也可以贴在租户的门口，并邮寄给租户。最后一种方式通常被称为“nail &mail”。如果不确定这些文件是什么样子的，租户权利组织大都会住房委员会(Met Council on Housing)在网上有一些范本。 收到请愿通知书后租户该怎么做? 下一步取决于案件是什么样的。专家介绍，在延期付租诉讼中，租户必须在特定日期上法庭，而在未付租诉讼中，租户有一定的时间去法庭提交回答，并获得第一个开庭日期。 延期案件的请愿通知告诉租户需要出庭的时间和地点。租户绝对应该参加，大都会住房委员会(Met Council on Housing)的项目和倡导主管安德里亚·夏皮罗说。 夏皮罗说:“租户需要出席法庭案件。”“被告应该亲自出庭。” 如果租户没有出现，房东可能会要求缺席判决，意味着房东被允许驱逐租户，除非租户能质疑这一判决。纽约大学(New York University)研究机构弗曼中心(Furman Center)估计，在全州范围内发出的驱逐令中，有40%是由于缺席判决造成的。 法庭上会发生什么? 专家介绍，在延期案件中，租户通常会要求延期，以便有时间找律师，或者法院可能会给租户指派一名律师。根据该市的规定，如果租户面临驱逐，且符合收入要求，可以在第一次开庭时获得免费的法律服务。 在不付租的案件中，租户将在法庭上提交回答，在法官面前时，仍然可以要求延期。您可以亲自或以书面形式提交回答。此处最好找一个律师，他可以帮助提交回答，无论是拖延或不付款的情况。 租户可以使用什么辩护措施? 租户可以用多种方式为自己辩护。 例如，租户的辩护理由可能是不欠钱，或者是租金稳定公寓的租户，受额外的保护，或者被多收了钱。租户可能会说租约还没有结束，却被非法赶了出去，没有收到正确的通知文件，或者公寓条件很差，导致拖欠房租或搬出去。 纽约市还有一项新的保护措施，可以保护成千上万的市价租户:新的《正当理由驱逐法》(Good Cause eviction)基本上要求房东提出驱逐诉讼时，必须有充分的理由。 如果输了官司怎么办? 据报道，绝大多数案件都达成了和解。否则，案子要么在动议后结束，要么在审判后结束。在最坏的情况下，法院通过签发驱逐令(warrant，允许治安官或法警将租户赶出公寓的文件)来制裁你。 重要的是要记住，真正的驱逐——房东换了锁——只能在法庭程序之后发生，并由法警、治安官或治安官执行。 点击下面文字可快速查看或发布对应的便民信息！ 纽约情报站让您的生活变的更简单
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