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编者按：JLG伯盛仲合律师事务所已隆重入驻情报站法律专栏版面。欢迎大家通过我们的网站或App访问JLG伯盛仲合主页，提出您最关心的问题！ / \+ G8 h1 w6 L9 J( a. I# U" J
; B: P; f, g5 e+ S, m/ \租约陷阱，一身冷汗，怎么办？ 10年租约，近40万欠款，房东竟然变债主？
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签订商业租约是许多商家进行商业经营的第一步。一份细致周到的租约，可以避免双方陷入不必要的纠纷，更能为商家稳定长远的发展打下良好基础。
# |- ?9 L8 w$ j9 k1 q/ h在履行商业租约的过程中，双方的权益全受合同制约，而租赁合同多是由出租方出具，其中不少条款也是倾向于出租方的权益，许多毫无经验的商户并没有意识到商业租约中可能存在的“陷阱”，以至于招致巨大的损失。
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客户C与其他合伙人在纽约共同投资了一家酒吧，并以个人名义作为担保，与房东签署了为期10年的商业租赁合同。酒吧在签署租约的半年后倒闭。 & C3 L' x1 D' \/ m' n2 p) l, p
当时，客户C并未实质性参与酒吧经营，因此他对当时的房租支付情况并不知情。直至他们完全搬离该房产后，房东来索要房租欠款时，客户C才了解到截至酒吧倒闭时已拖欠房租4万余美金。之后，房东向法院提起诉讼，要求客户C 补交拖欠的房租，并补偿由于提前解除租约而对其造成的损失。
; p* y% I! C3 u1 H4 h% d6 j客户C于去年10月初找到我所律师，当时法院已作出判决，要求客户C向房东赔偿近40万美金，其中包括欠款、补偿款、以及9%的利息。! G- _6 E: J; D5 e; _; e8 c
" o) s, b) z2 S* i; M. ~1 h0 k此外，在法院做出以上判决之后，对方律师立即依据判决强势地开始了大批量的信息收集工作，向客户C及其夫人的个人及商业银行账户所在银行等机构发出传票，要求披露当事人的相关财务文件，甚至可能要求冻结其名下账户。 / T7 x, `. i" I( s5 \0 E
客户C向我们表达了他的诉求，虽然其有能力支付相应赔偿款，但还是希望我所专业律师能帮助他尽可能降低赔付金额。更重要的是，客户C希望律师能够尽快处理该案件，并帮助其减少由于传票造成的财务信息披露，以及可能对其资金周转和商业经营造成的潜在威胁。
" j$ E% B/ M. e# \5 o我所律师商业租约领域的经验丰富，成功在短期内帮助客户C在披露尽量少的财务信息，以及未影响到其商业经营的情况下，硬是将赔付额减少约10万美元。
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纽约州商业租约签署须知：
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美国大部分州（如新泽西州等），当租客想要放弃现有的商业租约时，房东需尽到其“减损义务(Mitigation Duty)”，积极努力寻找替代房客，从而“减轻”因提前解约所造成的损失。例如，如果租户在中途放弃了为期10年的租约，房东必须尝试尽快寻找到替代租户。
" M7 _# C8 @( y否则，如果房东要起诉租客来要回全部的未付租金，租客则可辩驳房东没有做出合理的努力来寻找替代租客，而拒绝或要求减少赔付金额。
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; d' ]7 H/ \! L: a另外，若房东为及时寻找到替代租户，而选择在租金上打了大折扣，房东则需要注意，如果租金折扣过大，法院可能认定房东没有履行减轻损失的义务。
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但是在纽约州，当租户拖欠房租、腾空财产，并提前解除商业租约时，房东不具有“减损义务”。这对于房东来说是更为有利的状况，在追讨未付租金的诉讼中，租户不能因房东没有尽合理的努力寻找替代租户，来减少对房东的损害赔偿要求。若商业租户在中途放弃了长达10年的租约，房东可直接起诉租户，在商业租约未合理解除下，租客须承担全部租金。 4 B3 n' A% g& h- ]8 M
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为避免类似情况的发生，商业经营者除了在需要提前解约时，积极与房东进行沟通之外，更重要的是在签署租赁合同时，尽量通过以下条款帮助自己合理规避风险：
, s) @( S) R( N+ u+ T9 A# }) W好人担保（Good Guy Gurantee）：7 y7 Q7 g E2 l; e, V) b( b
/ Q& ^5 a2 Q7 I7 B. n B该条款在纽约州尤其盛行，即在租赁合同中限定租户的担保责任。通常房东会在合同中明确，同意租户在一定前提条件下，提前中止合约，并无需担负后续的租金。该条款可能限定的中止先决条件可能包括：截至合约中止之日无欠租；房产状况保持良好, 在要求的通知期（通常为60-180天）之前告知房东具体搬离日期；押金不予退还等- U( L. M0 \2 [! r
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转租条款（Subletting or Assignment）：
/ e& c! [4 G$ h* _7 G& h R“转租”在法律上实际上具有两种不同的形式，即“转租”和“承租权转让”。法律定义，“转租”是指原租户与房东间的租赁关系不解除，而在两任租户间形成的新关系。
0 A4 S0 m8 y) |而“承租权转让”是新租户直接替代原租户与房东建立新的租赁关系。租户在有意中止租约时，应仔细阅读租约中限定的转租权限。
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无论采取以上任何一种形式，租户都需要与房东进行书面确认，包括转租可能涉及的补偿费等问题。 - H# H& P* ^, V v7 G2 l* ]
对于商业经营来说，租金是一笔不少的支出，特别是通常情况下商业租赁合同期限可能长达10-15年，因此在商业租约的签订过程中需小心谨慎。商户在签订商业租约之前最好让专业律师审阅合同内容，并指出其中注意事项以更好规避风险。 $ [% z( ?) Q7 Y5 }' u Y4 p8 i
在疫情的巨大影响下，现在很多的的商业租户在考虑忍痛“止血”，在如何顺利退租，不留后患方面一定要听听专业律师的意见。同时下一批“新人”在抓住良机，准备全力一搏之前，在租约谈判等诸多方面也应该咨询专业律师，深思熟虑，不留隐患！ 0 F; O0 d; u# a9 ] m1 c
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04 美式碰瓷？祸从天降！怎么办？ 零赔偿金结案！ $ C5 L) S+ S8 Y4 _. N) N- W+ G3 X
面对ADA滥用，商家不应惧怕诉讼。 2 ~" L& ]6 E, l; L, W6 t9 x* o0 V7 l
1990年颁布生效的《美国残疾人法案》（ADA）规定了残疾人所应享有的权利，保证美国残疾人可以无障碍进入各类公共设施，享有公平的就业机会和平等接受政府各项服务的权益。
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H: H4 u9 p9 r; M6 y而近些年来，滥用ADA的诉讼案件数量骤增。这些诉讼案件中，原告（有些是专业碰磁）的目的大多是以诉讼形式来施压被告商家，从而尽快达成庭外和解，赚得利益。
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! C: o# f6 `2 z' ]: `ADA诉讼案件主要涉及以下三种情形：
. e. O% l+ e# E) p `4 V进入办公室、酒店房间或餐厅等公共场所的物理障碍；
; s; u- y' Y) P3 n7 \/ F特定残疾人无法访问商家网站，最常见的是有视觉或听觉障碍的人；
3 ^( `; u0 ?/ a服务性动物在公共场所受到限制等。 1 O" l5 q8 `, n) m$ @6 P2 ~. K0 l
其中，在当今的数字时代，针对第二项“网站可访问性”的诉讼案件越来越多。ADA中规定，商家必须提供辅助工具或服务，以保证有视觉或听觉障碍的人对其网站的正常访问。
8 Q3 x$ t% i4 @' @4 Q3 c& W1 Z在一定程度上，涉及网站可访问性的诉讼要比其他类型的诉讼更复杂，因为没有明确的准则来确保网站符合ADA的规定，许多商家也因此陷入诉讼当中并支付了一定数额的赔偿。
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客户D在美国经营了一家酒店，近段时间遭到了一起滥用ADA的诉讼。原告身处佛罗里达州，其具有一定的感官障碍。诉讼中表示，原告准备在客户D的酒店网站上预定房间，但由于该网站上没有为视觉或听觉障碍的人提供辅助便利服务，使其无法顺利预定。原告认为该酒店不符合ADA的相关规定，因而提出诉讼，要求酒店赔付一定金额的赔偿金，并负担律师费和诉讼费用。$ y6 W8 F; L9 B7 N* k6 P% j
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客户D向我们表达了他的诉求，希望我们尽快帮助其处理该案件，降低其赔付金额。我所律师在ADA诉讼领域中的从业经验丰富，对商家的案件进行了分析后认为，该案件属于一起ADA滥用案件。
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$ t+ A8 e" T, U0 ~ 原告身处佛罗里达州，却预定州外的酒店，且无法提供有力证据说明其有任何旅行计划到访该州，因此无法断定其有充分的意愿实现酒店预定行程。 ! J8 T2 k8 |- v
另外，在案件调查中发现，原告曾向多家酒店提起类似诉讼，且起诉书也较为相似。因此，我所律师判断原告只是想以ADA诉讼的形式，来对被告酒店进行施压并获得赔偿。最终，在我所律师的代理下，该起ADA诉讼不能成立，商家也未因此案件支付任何赔偿费用，成功解决了问题。 % G4 b0 f* v+ o: X/ T, j0 u! O
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; \6 A( s [; \近些年来，ADA滥用诉讼数量逐渐增多，即使企业完全合规，也无法避免这些诉讼的产生。
; J% o2 s& o$ p! D最大程度减少企业主陷入这些诉讼的方法首先是确保企业能遵循最新版本的ADA无障碍准则，以及新版本无障碍网页指南。
. Z% u0 Z* i: |' S企业应对上述准则进行仔细审查，确保没有重大违规问题的存在。若发现相应问题，则最好与专业的承包商或技术公司联系，以确保企业完全符合必要的准则。
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其中，对于企业网站，避免上述诉讼的一般方法包括：在主页或页脚发布网络访问相关政策；为有需求的个人提供辅助访问形式，例如配备人员进行电话连线或在线聊天；定期对网页进行审核，确保没有功能性问题；指定相应人员为网站访问协调员。
) l* c# f. M9 F8 |; U《美国残疾人法案》的规定为试图向公众提供服务的公司带来了一些潜在的问题，但是通过执行上述步骤，企业可以最大程度地避免遭遇ADA滥用诉讼的可能性，减少企业的损失。
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