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美国房产投资 | 史上最全税务指南来了

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新闻哥 发表于 2017-1-16 23:19:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

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& b  j3 [% H" `% _7 ^7 x在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自 Internal Revenue Service (美国国家税务局, 以下简称 IRS)的繁琐税务政策。如果你看到之前分享的房市解析 | 不出50万波特兰就可以买好房子,很可能按捺不住已经想要马上买买买吧!好不容易怀着激动的心情选好了房,买了!可是,买房卖房如何合法规划避税,出租房如何合理从税务角度利益最大化,你准备好了吗?9 B  ~! |2 _) d! n( D
这个问题至(yao)关(ren)重(lao)要(ming)。一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。这里,小编给你科普一些投资房产的税务知识,如果你能坚持看完,绝对能顶大半个CPA!退回来的税可以去约会吃波特兰美食三月。5 N& f) C0 b! Y6 B/ i- A  D
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▲相亲话语:我是个有些 Schedule D 又添加了一点 Schedule E 的人4 R9 `% e5 V. Q
(用人话说就是,哥有房有户口,还会投资有分红)9 X8 _# i8 g$ U) Z, Y! Y; I) x
买房就像一部好剧,每一个环节都是一个精彩故事。接下来,就请跟随小编来一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房,还是已拥有一套以上房产的有房一族,甚至你已决定使用公司名义来投资房产,希望此文都能给你一些帮助。知己知彼,才能百战百胜!
0 q. `9 W& F: n  M$ U: B( H- F) y* @0 h, _
第一集 买房准备
$ }$ v% d/ f( p  @3 B作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:
3 f' }, i& O8 R. K用途:是否用于自住,还是用于出租从产生现金流
. W" `& U  v: c2 S时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值
5 U& g* a  D; S+ ^身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)/ m" g" `! T4 y& [6 I
债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。
2 @. O/ E' V/ y) u$ E2 Y
% e0 Y$ ]0 C% O* V; Z为何要考虑用途?1 Q0 r! c% o, H+ c
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道,关乎哪些支出减免你可以使用,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。0 S# v4 F5 j3 s' u2 {
房产的主要拥有形式:. b* H' w" G! D
个人直接拥有% \+ L: v/ W0 r2 h* F, h; y# E
如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入 (Rental and Royalty Income,以下简称Sch E)了。
, u3 l1 ?5 j. E$ {' T& T公司形式拥有$ @3 m" S8 V- l+ d0 I, q! D# o
房产投资通常以合伙企业(Partnership),有限责任公司(Limited Liability Corporation,简称LLC),或是 小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1,流入你的个人所得税表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。) W: O0 T% B4 X5 ~

9 E0 v, L; j6 u" F2 K为何要同时考虑卖出时间和用途?2 Q. T0 C$ z/ ]/ Y  C5 p! p
你也许听说过美国“主要住宅”(primary residence)卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至$500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:1)必须是你的“主要住宅”,2)持有房屋所有权5年,3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单?下面我们来举几个例子:
% M$ h0 Z3 V& T% P2 \* \/ I7 U) PA君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租3年,然后卖出赚了25万。那么,这25万增值完全免税哦!$ z% ^* W* X; z! A% y# }, m
B君买了第一套房作为主要住宅,自住1年,出租三年,搬回来住1年,然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS就默认你5年中只有两年是符合自住,另外3年动机不纯不可当作主要住宅。于是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长(即2年/5年)的比例来计算增值税。于是B君按照比例有3/5即15万美元的增值需要缴资本利得税(Capital Gain,税率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$22,500的税哦!
, E# b1 q8 [, }6 ?6 z) wC君买了第一套房子作为主要住宅,自住2年,出租4年,然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年,可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件(第1年自住是5年前),居然整个25万增值全部都要交税,也就是$37,500资本利得税。7 t1 F: S! v" U9 n
D君买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,哇,又符合了所有免税条件。也就是说,这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解,可能会想到传说中的1031同类交换(Like-Kind Exchange),我们稍后再细说。
0 K8 ]; S1 ]4 [除此之外,还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系,在此就不一一列举了,小编想说的是,想合法合理避税,买房整体规划很重要!$ ~% R. R4 F3 O- a, _

# D1 [2 _: c4 W- L▲我想有个房,可是我不想被 IRS 拿走我的钱!" `. D9 G" \# O; S4 C
第二集 购买房产6 O1 h1 h) j8 q. X& v2 I
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement),俗称 HUD-1,里面记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单,可是你一定要保留好它,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission),产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
& P' o) l" ^! n7 f9 |比方说,房子买价50万,你的 HUD-1 表上显示各种费用2万,那么卖房时你的成本就是52万,这样增值部分就减少了2万,开心吗?若是以公司名义买房,你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。
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) s* V& Q6 V, O/ \另外得单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HUD-1 表中,它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住,那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 费用。# H$ f" U4 J8 r' c4 ~
如果你是贷款买房,那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说,刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高,所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理,视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
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+ [* U; e% S  K" Z1 }5 A▲坚持住,还有很多干货在后头,别倒下啊!) ~2 p* i) N4 R* ~3 Z
第三集 房屋运营
7 o6 P6 V0 `5 m5 S& z( }房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:
* n$ n6 x3 A; \. J0 \个人主要住宅(Principal Residence)
! X8 U" ]1 S- o, n+ H* P' A3 N顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。, Q) f: m9 V+ ?
第二套房(Second Home), g% x2 y. w7 Z- S: K
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超过14天,那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到 Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦,小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数,这个,全靠自觉吧。不管怎样,保留所有费用的“证据”一定不会错!5 M2 j. W; o7 O7 s' m
假日出租房(Vacation Rental)
' m* |, M) N: x# p3 N) o你都已经有两套房子,第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天,并且你自住天数少于14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。
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% p; H9 ~8 K! K6 L来至知呼——由遇见俄勒冈- }5 T* a/ d6 H4 D& W

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新闻哥 发表于 2017-1-16 23:19:53 | 显示全部楼层
出租房(Rental Property)
  T# L7 ^; O+ M0 }) g$ ]0 U这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。
1 Y+ p# o2 k6 L7 B投资房产或地产(Investment Property)' z4 y8 t# K! v4 B" p
既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营,所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣,受限于2%净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。
0 z# U6 F0 n1 U商业房产(Business Property)- I* c) j# a. P! q. C+ o
顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产“被动生意(Passive Activity)”的规定限制。
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▲你最爱的剧情要来了!喘口气再继续看下去,加油!) [5 O0 o; k* y% z8 Y# {4 z1 N/ i
分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:) W. q, m% U$ `4 O
房贷利息和点数(Mortgage Interest & Points)) v" x2 K# q0 N! p$ v& Q! Q+ s
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入(Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款(Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
; ?0 R5 F& k3 p% C" P( o8 ]2 T房贷保险费用 (Mortgage Insurance)8 r5 a( B. l/ t/ Y
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入(AGI)高达$109,000 (夫妻纳税人)或$54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。
- |8 b- n5 q6 c4 Q' j7 Y) Q9 W2 l/ }房产税 / 地税(Property Tax)% S$ J. O4 Z& y0 m0 Z
如在第二集买房篇提到,你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HUD-1 中,你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。
$ G) @. C. R- w3 }意外损失(Casualty Loss)
8 f8 z& [5 `8 {5 x/ C- v8 g& z这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
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装修改装费用(Improvement)
( n! l6 s$ _, ^# d例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
' f7 J+ w# P8 b4 ^0 S: k" C房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)
: S9 T1 A( _4 S8 I) j0 h美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高$1,000的税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。0 Z) ?1 V0 U) K
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家庭办公室(Home office)9 k8 L& r/ l7 G! a3 D
如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。1 p; V2 r" k& [, V0 j5 K7 d
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以上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房/商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱!3 u0 h/ E) Q! J, f- a6 _. e- q2 [. v
房屋普通折旧(Depreciation)* U/ A" B" M! g4 Y" r" ?4 D
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。8 ]- {9 V. C. T
固定资产的179折旧以及奖励折旧(179 / Bonus Depreciation)% t' `2 ^6 B. {) y( u9 p" k
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过$500,000固定资产(新的或是二手),那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。5 k6 ~# q/ h# T2 k, {
小额固定资产添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)2 _. V, k$ y, F$ H% `6 l
这是美国政府新出台的固定资产规定(Tangible Property Regulation,简称 TPR)中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发$2,000美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。" n( j$ o3 J. _. s5 x9 {  d/ I
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你可能会问,那如果我不住在美国,也不是绿卡持有者,可是我有钱想在美国投资,税务要怎么办?这就回到一开始我们要解决的问题,税务身份跟报税有什么关系?如果你不是美国税务公民,IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理,你若逃税,远在天边他们也抓不到你,所以税必须从源头收起。& ~9 h$ F8 y; _* t8 Z
以个人身份持有的房产若有租金收入,需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度 (Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算:
0 A2 t$ }) A1 ~. U" |3 a& G对于消极参与房屋管理的外国持有者,通俗点说就是你只管把房子租给租客,并不花时间精力去管理,维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算,即租金收入总额的30%。. l. ~3 D0 g9 W$ h: a* b. R* \& G
5 }- \8 J" T, ]( F( h6 J& I
对于积极参与房屋管理的外国持有者,IRS 认为你都那么积极参与了,应该跑不了,所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法,即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问,我人不在美国怎么积极参与?小编偷偷告诉你,如果你雇佣美国的专业房产管理公司(Property Management Companies)帮你打理,记账,你支出适当服务费,也有可能符合“积极参与”的要求。
, F+ T9 C2 {7 Q$ Z: s" h当然,外国纳税人也可以以公司身份持有房产,好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税,房产投资的收入默认性质为“被动收入”,净被动收入(Net Passive Income)会根据情况缴纳公司税和所得税,净被动损失(Net Passive Loss)不能与其他非被动收入(Non-Passive Income)来抵消,只能推迟到下一年(Passive Activity Loss Carryover)有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦,IRS 还允许你选择(Elect)以个人身份来缴税,计算方式见上述。
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& Z- ^+ M6 y4 E$ y' T4 j  I如何判断是否非美国税务公民,是否需要提交 1040NR 表格,这些都属于个人所得税范畴,讲起来可以洋洋洒洒几千字,此篇就不着重介绍了。3 z/ x2 H' Y6 q5 G/ k7 ?
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新闻哥 发表于 2017-1-16 23:20:14 | 显示全部楼层
第四集 出售房产7 E! Z) N6 ~1 R. C$ H& v
卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单”(Closing / Settlement Statement / HUD-1),想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方(Seller)明细,上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险(Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用(Selling Expense)用于抵消你卖房的增值额哦!还记得我们在第一集中提到的,买房费用可以增加成本(Basis)吗?是时候实践起来啦!$ k# p* c) |9 j
我们来综合买卖时的费用举个例子:2011年买房价值50万,HUD-1 上各种买房费用2万,2016年打算卖掉,为了提升房子价值,翻新花了10万。卖房时卖价80万,卖房 HUD-1 上费用花了6万,你以为简单算算增值了30万么?NO,你最终卖房的增值是:80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话,恭喜你,不用交增值税了。
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7 l) {1 p+ m1 a4 t8 Q. ~+ w. n: r3 X如果以投资眼光购房者,可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略(1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产(不包括自住房地)增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产,这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗?资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中,于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 - 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。: j6 ]4 a# G$ p% M7 E: x6 w
再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产,且持有期间未超过一年,其增值收益与其他普通收入一起,按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年,则会被视为长期持有资产,允许使用不高于15%的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理,在外国人出售房产时,IRS会先扣下售价的15%,待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补,因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。
6 @3 X. A5 M* ?8 w3 M, D$ M' F& o! H3 E  V: ^$ u) w6 t- T  z) H
如果你的房子想处理掉,又担心增值了可能要缴税,你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并:送人!这种转移房产的方式称之为赠与(gift)。美国的赠与和遗产税务是同一个体系。根据2015年最新数据,一个税务公民终身只能赠与不超过543万美元的免税额,每年可有1.4万美元的赠与额。如果你1年内的赠予超过这个数额,就要向税务局申报709表格。你也可选择现在不交赠予税,即把赠予从终身543万赠与/遗产的可用免税额中减掉。注意,赠与税是赠与人可能需要交的税,被赠人永远不需要交赠与税。如果G君在20年前10万购入房产,在市值80万美元时赠与给子女,被赠子女所拿到房子的成本(Basis)与原房主的成本保持一致(Carryover)。2年后出售该房子售价100万美元,于是子女获得90万美元收益,这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”,被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。+ A- B' I0 l5 [
而对于非美国税务公民在美国的资产,你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划,运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友,要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少,那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产,或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如,投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋,2015年房主搬到美国成为美国税务公民,房子市值100万美元。那么,当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母,父母以市值卖掉,再将100万元现金赠与投资人,那么一分钱税也不用缴。
$ R' Z0 h$ q% i  ~有客户问,我的房子想转给我儿子,可是我和儿子都没钱缴税,怎么办?CPA 笑笑说,那你还可以去死啊!这只是玩笑,可是话糙理不糙。继续用这个例子,在30年前10万购入房屋,房主去世时房屋作为遗产继承给子女,那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元,该房屋的成本(Basis)则自动匹配市值变为100万美元(Step up)。子女住满2年后出售,获得120万美元,增值的20万美元才要交税。当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子,父亲重病眼看挨不过一年,儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲,半年后,父亲去世,儿子继承房产,成本自动变为100万美元,儿子立马卖掉房子,一分钱税也不缴。很聪明对吗?IRS 后来又补充了规定,短期内赠与赠回,最终房产的税务状态没有改变(儿子依旧是房主),这种情况继承的优惠政策不再适用。
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& t2 N. ^- q6 j/ f' B+ o' b! |7 p0 O0 b精彩花絮 注意事项0 D; U/ ^2 o, G) C+ M- {
报税日将至,3月15日为公司税表提交截止日期,有限责任公司(LLC)和合伙企业(Partnership)截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日期之前提交税表,或者是提交要求延期6个月申报(延至10月17日)。
2 E& O4 W5 Z) l+ c( j对于在国外生活的美国公民,IRS 理解你无法及时处理税务问题,所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额,或是提交申请四个月的延期(延至10月17日)即可。7 n! N. c# N7 g* w! ^- r6 @
强烈建议纳税人如期提交税表,哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税(Late filing)的罚款率是5%,而晚缴税(Late Payment)的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢?注意,提交6个月或4个月延期报税仅延期报税(Filing),并不延期缴纳税款(Payment)哦。# M6 U7 y1 i. B* k* \6 }5 V
由于美国民众不满这么苛刻的罚款,IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议(Safe Harbor),只要你按原报税日缴上去年税款的100%(或者高税额纳税人的110%)即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。
+ [5 e# e+ T# e. r  d合理避税并非偷税漏税,不是造假。避税必须要有法律依据,票据是必须的,即使是商业地产的租约,也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计,处罚很严重。
/ F& ~( H; a8 f5 P3 x奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”,要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税,规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报(Foreign Bank Account Report,FBAR)。上报时需要海外银行信息与金额等,但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带,目前没有见过有人上报,也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违 FBAR 条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。. A4 T1 I, w  ^" O& u% G1 j8 w
美国税务整体来说是个非常复杂,是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事,原理,逻辑,让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据,美国税务的政策每年变动频繁,如果您是商业房产投资,还需咨询注册会计师或是税务律师。
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心尘 发表于 2022-8-4 15:06:50 来自手机 | 显示全部楼层
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陈三愿 发表于 2022-8-4 18:30:27 来自手机 | 显示全部楼层
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心尘 发表于 2022-8-11 06:35:48 来自手机 | 显示全部楼层
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心尘 发表于 2022-8-11 20:09:57 来自手机 | 显示全部楼层
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心尘 发表于 2022-8-11 20:10:26 来自手机 | 显示全部楼层
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心尘 发表于 2022-8-11 20:10:38 来自手机 | 显示全部楼层
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心尘 发表于 2022-8-11 20:11:48 来自手机 | 显示全部楼层
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